Ob nakupu ali prodaji nepremičnine se danes upravičeno sprašujemo, ali smo ujeli pravi čas. Stanje na trgu je namreč predvsem zadnja leta zelo nihajoče, zato je nadvse dobrodošlo mnenje neodvisnega finančnega svetovalca.

Matjaž Štamulak je neodvisni finančni in investicijski svetovalec v podjetju Cresus, ki spremlja tako stanje na trgu finančnih premikov kot tudi nepremičnin. Tokrat se je naš pogovor osredotočil na trg nepremičnin.

Po njegovih besedah se je v zadnjih letih večina uspešnih poslov sklepala pod povprečno oglaševano ceno, torej nižje od tržnih razmer, v zadnjem letu dni pa se je povečalo število sklenjenih poslov na trgu nepremičnin, kar kaže na postopno okrevanje trga. »Prav v zadnjem letu dni so cene nekaterih nepremičnin zelo porasle, posebno gre to opaziti pri ceni stanovanj, a smo kljub temu še vedno daleč od rekordnih cen, doseženih leta 2008,« je poudaril finančni svetovalec.

Na ceno stanovanj vplivajo številni dejavniki

Če je cena danes že prava, tako meni Štamulak, to pomeni, da ustreza tako kupcu kot prodajalcu, potem je vsekakor pravi čas za nakup nepremičnine. Če se nam danes z nakupom nepremičnine ne mudi, pa bi mogoče veljalo še malce počakati. Kar nekaj je namreč dejavnikov, ki govorijo v prid precej mogoči dodatni pocenitvi cen nepremičnin v Sloveniji. Poleg splošnega upada kupne moči srednjega sloja in predvidene prodaje večje količine neprodanih stanovanj iz slabe banke je zagotovo še en dejavnik za morebitno pocenitev cen nepremičnin. Več kot 500.000 nepremičnin imajo danes namreč v lasti upokojenci, ki se bodo v prihodnje morali soočiti z vedno višjimi stroški vzdrževanja in posledično z vprašanjem prodaje. To bi lahko cene dodatno znižalo, a so v veliko primerih že trenutne tržne cene zelo zanimive za nakup.

Cene stanovanjskih nepremičnin naraščajo tudi letos, s čimer nadaljujejo rast, ki se je začela že z letom 2014. Stanovanjske nepremičnine so se sicer v prvem četrtletju letošnjega leta na letni ravni v območju z evrom podražile za štiri, v Evropski uniji za 4,5 odstotka, v Sloveniji pa za šest odstotkov. Posebno visok skok so uprizorile cene stanovanj in v tem odstopajo od povprečja v Evropski uniji. Cenovno gledano smo sicer še vedno krepko pod ravnjo cen iz let pred krizo, zaradi česar je marsikatera nepremičnina že zelo privlačna za nakup. Zadolžimo se v skladu z zmožnostmi in pričakovanji.

Priporočilo za kredit je vedno odvisno od finančne situacije in družinske ga proračuna

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se nakup nepremičnine opravi v kombinaciji privarčevanih sredstev in financiranja. Del privarčevanih sredstev namreč znižuje kreditno izpostavljenost in povečuje varnost mlade družine, posledično je s tem nižji tudi mesečni obrok za kredit. »Mlada družina ima veliko nepredvidenih izdatkov in finančnih obremenitev, zato bi vsekakor svetoval najem kredita, ki ga lahko družina odplačuje tudi v primeru znižanja mesečnih prihodkov. Smiselno bi bilo, da se vzame torej kredit za daljše obdobje, s čimer pridobimo nižji mesečni obrok za plačilo kredita. V tem primeru lahko družina živi ‘normalno’ in seveda vmesne presežke namenja za preostale finančne cilje, kot sta šolanje otrok in pokojnina, del sredstev pa vsekakor porabi za sprotne potrebe in užitke. Glede na trenutno situacijo na finančnih trgih bi bilo smiselno razmisliti o kreditu s fiksno obrestno mero, da se izognemo tveganjem, ki jih v prihodnje prinaša dvig obrestnih mer in s tem dvig obrokov kredita s spremenljivo obrestno mero,« opozarja finančni svetovalec.

Zemljiška knjiga in spremljajoča dokumentacija

Postopek nakupa nepremičnine je danes zahteven projekt, pri katerem je dobro vedeti, na kaj moramo posebno paziti. Vsekakor so lahko največji problem pri nakupu podatki iz zemljiške knjige. Vsak kupec mora preveriti stanje, zapisano v uradnih evidencah, in to stanje preveriti pri lastnikih ter od njih pridobiti vso dokumentacijo, ki spremljajo nepremičnino.

Ko imamo te podatke usklajene, pa je treba vse do dneva nakupa redno preverjati stanje v zemljiški knjigi, da ne pride do nenadne obremenitve nepremičnine tik pred prodajo, prodajalec nepremičnine vzame kredit in obremeni nepremičnino, ki jo bo prodal. Dodatno je treba preveriti skladnost samega objekta, nepremičnine, z gradbenim dovoljenjem in ustreznost objekta po načrtih, ki objekt spremljajo. Ob tem je priporočljivo preveriti tudi vse služnostne poti, vrisane meje do sosedov in tako naprej. Najpomembneje pa je vsekakor, da se vsak posameznik pred nakupom nepremičnine za strokovni nasvet obrne na licenciranega nepremičninskega posrednika, ki mora vedno delovati v skladu z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, sprejetim leta 2004.

Novogradnja ali starogradnja?

To vprašanje ima več odgovorov, odvisno predvsem od tega, kakšne vrste je kupec, ki nepremičnino kupuje. Marsikdo se raje odloči za starejšo hišo, ki se jo da dobiti ceneje, in nato s postopno obnovo in prenovo naredi svoj novi dom. Finančno je tukaj sicer obremenitev na začetku nakupa manjša, a so stroški obnove lahko prav tako zelo visoki, če nismo dovolj pozorni na začetku, kaj vse bo treba obnoviti.

Novejše hiše imajo prednost ravno v tem, da hiše niso potrebne obnove, a je žal razporeditev že takšna, kot je. Tukaj ostaja malo možnosti za izboljšave in prilagoditev bivalnega prostora izključno našim željam. Je pa tukaj finančna obremenitev lahko žena samem začetku zelo visoka, a načeloma odpadejo vse skrbi glede stroškov prihodnje obnove in tako naprej. Pri tem Štamulak opozarja: »Praksa je pokazala, da je lahko tudi zelo poceni nakup stare nepremičnine po končani obnovi zelo drag in bi bilo v osnovi bolje izbrati novejšo nepremičnino. In obrnjeno, da je nakup mlajše nepremičnine, a s slabšimi vgrajenimi materiali, prav tako povzročil dodatne stroške obnove, prenove, ki je niti nismo načrtovali. Vse izvira v dobrem pregledu pri nakupu. Včasih je boljša stara hiša s popolno prenovo, spet drugič je veliko cenejša izbira mlajša hiša brez obnove.«

Nakup nepremičnine kot naložba

Ko se vlagatelj odloča za naložbo v nepremičnino, je najpomembnejše vprašanje, po kakšni ceni jo bo kupil in po kakšni ceni jo bo lahko prodal. Ker je cena v prihodnosti neznana, je tako še pomembnejši dejavnik ta, kdaj nam prejeta najemnina pokrije naložbo v nepremičnino.

»Tistim, ki v nepremičnino vstopijo z lastnim kapitalom, se bo naložba povrnila nekje v 20 letih, kar pomeni, da je povprečna letna donosnost naložbe slabih pet odstotkov. Kar je, v primerjavi s trenutnimi obrestmi za vezavo denarja na banki in nevarnostmi negativnih obrestnih mer, vsekakor dober donos. Tovrstna naložba v nepremičnine bi bila sicer primerna samo za tiste, ki imajo več denarja in nakup opravijo z lastnimi sredstvi, ne s pomočjo bančnega kredita. Če nepremičnino odplačamo do upokojitve, je lahko najemnina za njeno oddajo zagotovo eden najboljših dodatkov k naši pokojnini,« še svetuje Matjaž Štamulak.

Andreja Podlogar, časopis Dnevnik, 12.10.2017